高房价不能“救”中国经济

2010-03-24 13:29:00 来源:《中国改革报》 ■ 陈柳钦

对于普通的百姓而言,最关心的是房价多少,会涨还是会跌,这是一个最现实的问题。不久前,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”),要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图,正式确定了2010 年我国房地产政策的基调和架构。调控的具体实施,涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面,从数量上比以往要多,涉及各个环节,而且每一条都有很具体的内容,尤其对于市场的治理和地方政府的落实均提出了明确要求,决策层面的决心很大。毫无疑问,未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。

从2009 年年底和2010 年年初政府连续出台的这些政策,我们可以勾勒出政府2010 年整个房地产市场调控的思路:即增加供给为主要手段,遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策,而不是仅仅一个方面出发,搞好综合平衡。因为房地产业是当前经济的支柱,如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下,打击房地产投资客势必会投鼠忌器,为了避免“惊群”现象发生,主要采取增加供给的措施;另外,在地方政府财政已经得到补充的情况下,遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。从最近一系列的调控政策来看,主要是搞好综合平衡,既不想过早地扔掉拐杖,也不想让房地产过热尾大不掉,挟持整个经济。

对于2010 年的房地产市场,业界已有一个基本共识:像2009 年下半年那样疯狂是不现实的,市场没这么傻,政府也不会答应,政府不希望让房地产的价格再度飙升,而是希望中国的房地产市场稳定健康地发展。因此房价调整势在必行。如按市场普遍预期的2010 年新增信贷投放总额将下降至7.5 万亿元测算,2010 年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000 亿元~8500 亿元左右,较2009 年下降25% 左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响,判断2010 年房地产开发投资资金源将明显收紧。

但反过来想似乎也有道理:在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下,在城市化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房地产公司“不差钱”的行业环境中,房价又能跌到哪儿去呢?涨跌的两难反映了形势的复杂和微妙。可见,政府调控房价并非易事,任重而道远。

如果“国十一条”在执行中不走样,不出状况,并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力,那么畸高房价可望能够被降服,房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解,接下来的房地产市场走势会比较稳定。但由于土地供给仍显不足,2010 年开局仍旧会上涨比较快,而且三四线城市化大潮仍将继续汹涌,政府终要扶持三四线城市楼市以换取经济发展和GDP 增长,房价还在悄悄地温和上涨,大城市的房价下跌意愿和动能短期不强,因此中国总体房价在2010 年上半年仍将高位盘整。但2010 年房地产政策的总体走向仍要看中国经济的恢复程度,如果中国经济数据难以让人满意,政府有可能再度调整房地产政策方向。由于二季度末是数据公布的关节点,其时将可能出现又一波房地产政策集中出台。至于是加大调整还是有所扶持还有待观察。

当然,解开房地产市场这团乱麻,不是单看房价涨跌这么简单。房地产市场经过十几年发展,站到了中国经济舞台的中心位置,在城市化进程中,有其必然性。但与此同时,又造成了地方经济对房地产过度依赖,土地财政的现象说明,我们所看到的飞速上涨的房价实际上背后有着许多明里暗里的原因在推动。而2009 年出现的资产价格上涨,又给房价加上了助推器,把它推离了正常增长的轨道。稳定房价的目的主要有两个:一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫,二是要安抚民生,解决低收入阶层的住房保障问题。最主要的还是要解决低收入者的住房保障,显然,这样的目标不是靠把房地产的价格逼迫到“非理性下降”的程度所能解决的。对此,决策者一定要有清醒的认识和把握,实现房地产业“理性调整”。所谓“理性调整”,是指房价、地价合理的下跌,回归理性,或者涨幅大幅放缓;销量下降,但价格下跌后有需求支撑,恢复也较快。遏制房价狂奔,根本上说,还是应该让基本住房回归它本应有的定位。毕竟,发展房地产业的根本目的是让老百姓住上房子,不是供投机者拿来炒房子。

我们要清醒地认识到:促进我国房地产市场平稳健康发展是一个复杂的系统工程,它要以社会经济持续快速发展、住房供给不断扩大为基础;要以科学引导与稳定人们的心理预期,使住宅的开发、投资与消费回归理性为条件;更要以各级政府、职能部门从广大人民的根本利益出发,综合运用经济的、法律的和必要的行政手段进行有力、有节、高效的宏观调控为保障。我们坚信,随着中央一系列政策措施日益落实到位,全体人民居有其所的愿望将逐步得以实现。

总而言之,高房价不能救中国经济,保经济增长不是保高房价。高房价的理性回归是历史的必然,只有房价理性回归,走上平稳发展的道路,才是购房者乃至整个行业、整个国家的重大利好。

(作者单位:天津社科院经济研究所)

[责任编辑:赵亚希]