住有其居能否列入广义社保体系

2010-04-14 14:09:47 来源:《中国改革报》 ■ 沈立人

在走向全面建设小康社会的大道上,横亘着三座新的大山:读书、看病和住房。这几年来,住房成为一个热门话题,值得说说。大家认为,住房问题必须解决;也相信,住房问题一定能够解决。

住也属于民生之重

衣食住行是民生之四维。人类初生之始,茹毛饮血解决食,树叶兽皮解决衣,在神农氏、伏羲氏之后是有巢氏,然后要解决住,树上洞里都能栖身。社会主义现代化事业同此程序。在解决温饱之后,进入小康,住也属于民生之重。“小康不小康,主要看住房。”党的十七大提出“加快推进以改善民生为重点的社会建设”,目标是和谐社会,有几句话,在学有所教、劳有所得、病有所医,老有所养外,加上住有所居,才臻完善。俗话说到“耕者有其田”,又加上“居者有其屋”,生产与生活才趋协调。

住房是个世界性难题。发达国家经过一二百年努力,基本解决,繁华的大都市仍有贫民窟和无家可归的流浪者。发展中国家矛盾更大,虽然建起高楼大厦,在其附近和周围也能找到成片的旧房和破屋。我们经过60 年的奋斗,人民生活逐步改善,当前面临的迫切要求是怎样保证广大群众不仅乐业,更有安居。现实情况不很理想:除了部分中上等收入者基本上没有住房困难外,广大农村,少数地区先后有了一代瓦房、二代楼房、三代公寓、四代别墅,而多数地区依然是泥墙草顶为主,或者积蓄了一辈子才得到有限的改善;而在城市,仍有相当一部分中低收入者和弱势群体,特别是越来越多的农民工及其子女,住的条件十分恶劣。电视剧《蜗居》有所描绘。现在所谓“住房难”,主要症结就在他们。

“居者有其屋”的提法,不无争论。正如“行者有其车”得不到共识一样,人人可有自行车,不必也不能都有轿车,那要靠发展公共交通来解决。国外,租房一生,并不少见。但在中国的传统观念,一定要有自己的房屋,才能安心。所谓“有恒产才有恒心”。恒产即不动产,主要是房屋,成为私人财产的重要部分,否则还是无产阶级。正是如此,女孩找对象,往往“先看房,后看郎”;男孩结婚,无车还勉强行,无房就不行了。也是囿于这种习惯心理,小康的指标体系中,住房列为一条,并分别城乡有个量化面积标准。住房问题之难,有此因素。至于厉以宁认为,小康之家要有两套房,把目标拔高了;江苏华西村吴仁宝认为,家家有房有车,不仅是小康而是“中康”,则是另一种愿景,都暂置勿论。回到一般城镇,住房问题集中到一点,就是怎样使广大城市居民包括中低收入者和农民工也自己拥有一定面积的住房。

什么拉动房价之贵

住房难,难在房价之贵。如在沿海城市,从北京、上海、广州到中小城市,一般职工的月平均工资,买不到一平方米的建筑面积。按此计算,不吃不喝至少10 年,才能买到可住一家三口的近百平方米两室一厅。现在已有住房的,相当部分来自机关和部分企事业单位的政策性分房,属于福利政策,但在单位之间、等级之间很不平衡和公正。其他除大腕、大款拥有豪宅外,不少靠借贷和按揭或“啃老”、“啃小”。总的情况已是或将是:买得起的大多已经买了,没有买的大多买不起了。

房价之贵,什么拉动?说来话多。房屋是商品,兼有生产资料和消费资料的双重性格,可以用于居住消费,也可以用于投资和投机或作为物质储蓄。其价格同样受供给和需求决定。不同于一般商品,固定于土地,不可再生,于是供给有垄断性和有限性,总的趋势是地价看涨。加上地租有级差性,除了用于农业分肥瘠外,在城市的不同地段,差距很大;在不同时期,涨跌皆见。现在的高房价,部分因素来自级差地租的高攀,尤其是大城市的商业中心和交通中心甚至校区附近,更多的缘故是有垄断、有炒作并有寻租,一言难尽。

房价的成本,原来是两块:一块是地价,一块是建筑工程价。后者几年来变化不大,建筑材料产能不缺、建筑工人报酬仍在低位。前者大有讲究,所占比重不断上升。如每平方米售价在万元上下,建筑工程所占比重不过10%~15% 。地价的决定,最初靠协议,双方讨议,不无“猫腻”;后来靠拍卖,渐有公平,并不排斥黑幕。全国人大原副委员长、经济学家成思危一次爆言:房价中30% 用于行贿;几个房地产商在不同场合也透露:我们赚得多,但是开支也大,各方面要应付,意思意思。加上各种税费,房屋的成本结构错综复杂,始终见不到一笔可信的细账。

在秘密成本的基础上,几年来各地房价一路飚升,似乎是由于供不应求,而更多是由于垄断和炒作。找不到房地产商有“价格联盟”的证据,但是不断哄抬是默契的。长期是卖方市场,卖方开价一直坚挺。在此形势下,房屋成了投资和投机的对象。有钱人买了一套又一套,不仅为保值,更看好其升值;进而有炒房团,大量购进和囤积,待价而沽。他们还雇佣了一批专家,鼓吹房价,推波助澜,不无影响。面对兴旺表象,有关部门则怕房价遽跌,不利于GDP 增长,不敢出台平价政策,不得已而申称“防止房价过度上涨”,或预期“稳中有升”,为房地产商壮胆。20 年来,房地产商成了暴富阶层中的骄子,在富翁排名榜中占重要位置。同时,贪官落马中,也不乏权钱交易的此类。

眼下又一争论是房市有无泡沫?房地产不仅是实体经济,同时也是虚拟经济,因为地价的弹性大,不妨归属于另一种金融性衍生物。在建筑工程占房产成本不断降低后,虚拟经济渐居上游,泡沫也随之增长。有人受他们之托,鼓吹无泡沫或泡沫不大,发违心之言,经不起实践检验。每一次经济不景气,都会冲击房市和股市,使泡沫有所幻灭。2010 年开始,房市显冷,地块拍卖不尽,值得警惕。不少群体盼望房价稳中有跌,可能有兑现的一天。

积极探索安居之路

当务之急,应当把住房问题作为经济社会发展中的一个重要课题,列入各级政府和有关部门的议事日程,开展广泛深入的调研,拟定中长期的规划和政策、法例,付诸实施。我们过去有粮食部和纺织部,近年在城乡建设部加上住房职责,似乎在世界上是不多的(如新西兰)。下列意见,可供选择和参考:

首先,对住房问题有必要定性和定位。住房是商品,又不仅是商品;是消费资料,又是生产资料。具有双重性格,其一是公共服务工程,类似于学校和医院。因此,既要适用市场机制,还要纳入宏观调控。在全面建设小康社会的进程中,以“住有其居”为目标,能否也列入广义的社会保障体系,逐步做到全民应保尽保,共享和分享发展的成果。

其次,解决全民食、衣之后的住,要分别城乡和地区,按类对待,统筹协调。广大的农村,在自力更生为主、辅以发挥传统办法即合作建房的基础上,对困难群众,国家必须给以适当补贴,如同用水、用电一样,作为农村的福利工程,力争在“十二五”计划期间,基本上消灭还有两三亿人口的非砖瓦房屋。

至于在城市,着重帮助无房户和少房户,20 年来已有不少措施,尚待扫尾;重点转向农民工,克服困难正是促进他们有序地转化为市民的重要一着。已经实行的办法:一是廉租房,二是经济适用房,都要扩大规模,争取在最多10 年内消灭城中村、贫民窟和“蜗居”。此一措施,还要防治腐败。

再次,针对当前房市,应当明确,价已偏高,不能再涨,最好是稳中有降。这与一般居民的整个需求和有效购买力还有差距,可以逐步靠拢。房价下跌过大,可能有负面影响,对按揭者更不利。隐降,也不影响房地产商的合理利润和开发积极性。有的城市试行限价,不妨探索。

复次,为了保持房市的健康发展,应当重新审查和修订既有的各项政策。大而如城镇化,不能片面求大,带来大城市病,还是大中城市和小城镇协调发展为宜,便于农民就地、就近创业、就业和转移。小而如土地的开发利用,更要有总体的规划和步骤,力争供需平衡、价格适中。

最后,有两个专题要再研讨:

一个是城市拆迁和农村征地,几年来有进展,仍不免有错失。拆迁前后常有冲突,去年还发生唐福珍自焚事件(临终前说:“选我最漂亮的照片作为遗像”,闻者无不心酸)。现在新条例出台,要继续关注。失地农民,有的安排较可,有的仅给低保,有损人权,需作调整。

另一个是绝对地租和级差地租不断上升,其增值如何处理。记得1987 年海南建省和经济特区,我们去咨询,研究洋浦区批租,有两种意见:一是收费高些,利于基础设施建设;二是收费低些,利于招商,并可开征土地增值税。后来倾向后者,但限于区位条件,在内地推开,却未能征税。能否考虑,在房地产价高涨后,不交易可不征,二次交易则在其买进卖出的差价中适当征利润所得税,或许这能遏止一些炒房和投机。

住房是个历史问题,全世界还有疑点在探索。中国有特色,在借鉴世界中,要走出一条自己的路!

(作者系江苏省社会科学院研究员)

[责任编辑:赵亚希]